Leistung/Service

Grundsteuer; Zahlung an die Gemeinde

Die Gemeinden erheben von den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern zur Finanzierung ihrer Aufgaben Grundsteuer. Die zuständige Gemeinde setzt nach der Feststellung der Bemessungsgrundlagen durch das zuständige Finanzamt die Grundsteuer fest.

Für was muss Grundsteuer bezahlt werden?

Der Grundsteuer unterliegen

  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und
  • Grundstücke, z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücke (Grundsteuer B).

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, d.h. für jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und jedes Grundstück in Deutschland muss Grundsteuer bezahlt werden. Die persönlichen Verhältnisse der Eigentümerin bzw. des Eigentümers werden bei der Feststellung der Bemessungsgrundlage nicht berücksichtigt.

 

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer muss die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft bzw. des Grundstücks bezahlen.

Wird das Grundstück vermietet, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieterin bzw. den Mieter umgelegt werden.

Ändert sich die Eigentümerin oder der Eigentümer, weil der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bzw. das Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt wurde, muss ab dem 1. Januar des folgenden Jahres die neue Eigentümerin bzw. der neue Eigentümer die Grundsteuer bezahlen. Für das Jahr, in dem sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück geändert haben, muss noch die alte Eigentümerin oder der alte Eigentümer die Grundsteuer bezahlen. Die alten und neuen Eigentümerinnen und Eigentümer können untereinander vereinbaren, dass die Kosten von der neuen Eigentümerin oder von dem neuen Eigentümer übernommen werden. Das muss weder dem Finanzamt noch der Gemeinde mitgeteilt werden. Die Gemeinde selbst darf die Grundsteuer für dieses Kalenderjahr nicht von der neuen Eigentümerin oder dem neuen Eigentümer verlangen, sondern muss dafür noch auf die bisherigen Steuerpflichtigen zukommen.

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Kontakt
  • Kämmerei; (Grundsteuer und Abrechnung Wasser/Abwassergebühren)
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Verfahrensablauf

Die Steuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

bis 2024:
Grundlage für die Steuerberechnung ist allein der Wert des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft bzw. des Grundstücks (Einheitswert). Hierbei sind jedoch die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 maßgebend. Die Einheitswerte werden der Grundsteuer nur noch bis einschließlich 2024 zugrunde gelegt.
(siehe "Grundsteuer bis 2024; Erhalt des Bescheids über den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag" unter "Verwandte Themen")

ab 2025:
Grundlage für die Steuerberechnung ist ab 2025 für die Grundsteuer A der Ertragswert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Für die Grundsteuer B sind die Flächen der Flurstücke und der Gebäude sowie die Gebäudenutzung entscheidend.
(siehe "Grundsteuer ab 2025; Erhalt des Bescheids über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag" unter "Verwandte Themen")

Die zuständige Gemeinde setzt nach der Feststellung des Einheitswerts (bis 2024) bzw. der Äquivalenzbeträge/des Grundsteuerwerts (ab 2025) und der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das zuständige Finanzamt die Grundsteuer fest. Dabei wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den die Gemeinde vorab in ihrer Satzung festgelegt hat, multipliziert. Die Gemeinde kann die Höhe ihre Hebesätze frei bestimmen.

Die Grundsteuer kann u.a. dann erlassen werden, wenn der normale Ertrag des Betriebes bzw. des Grundstücks wesentlich gemindert ist und die Eigentümerin bzw. der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat. Der Antrag auf Erlass ist bei der Gemeinde zu stellen.

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Rechtsbehelf

Widerspruchsverfahren (fakultatives); Einlegung eines Widerspruchs

Das Widerspruchsverfahren ermöglicht in einigen Rechtsbereichen eine verwaltungsinterne Überprüfung der Ausgangsentscheidung.

Das Widerspruchsverfahren nach der Verwaltungsgerichtsordnung
Das Widerspruchsverfahren nach der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ermöglicht eine verwaltungsinterne Überprüfung der Ausgangsentscheidung. Die nachfolgenden Ausführungen gelten nur für das Widerspruchsverfahren im Sinne der VwGO. Sie betreffen nicht die in anderen Gesetzen geregelten Rechtsbehelfe, wie das Widerspruchsverfahren nach dem Sozialgerichtsgesetz als Vorverfahren zu einer Klage zum Sozialgericht.


Eingeschränkter Anwendungsbereich in Bayern
Durch eine Änderung des Art. 15 des Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung (AGVwGO) wurde das Widerspruchsverfahren gegen Entscheidungen der Behörden des Freistaates Bayern, der bayerischen Gemeinden, Landkreise, Bezirke und der sonstigen der Aufsicht des Freistaates Bayern unterstehenden juristischen Personen des öffentlichen Rechts (Art. 15 Abs. 3 Satz 1 AGVwGO) in vielen Bereichen abgeschafft.

In einigen Rechtsbereichen (siehe Art. 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 6 AGVwGO) dagegen wurde ein fakultatives Widerspruchsverfahren eingeführt, das eine Wahlmöglichkeit eröffnet zwischen Widerspruchseinlegung und unmittelbarer Klageerhebung. Innerhalb des Anwendungsbereichs des Art. 15 AGVwGO gibt es ein Widerspruchsverfahren nur noch in folgenden Bereichen:

  • 1. im Bereich des Kommunalabgabenrechts
  • 2. im Bereich des Landwirtschaftsrechts einschließlich des Rechts landwirtschaftlicher Subventionen sowie im Bereich des Rechts forstlicher Subventionen und jagdrechtlicher Abschussplanverfahren,
  • 3. im Bereich des Schulrechts einschließlich des Rechts der Schulfinanzierung und Schülerbeförderung,
  • 4. in den Bereichen des Ausbildungs- und Studienförderungsrechts, des Heimrechts, des Kinder- und Jugendhilferechts, der Kinder-, Jugend- und Familienförderung, des Kriegsopferfürsorgerechts, des   Schwerbehindertenrechts, des Unterhaltsvorschussrechts, des Wohngeldrechts, des Rundfunkabgaberechts und im Rahmen der Förderungen nach dem Europäischen Sozialfonds (ESF-Förderung), soweit jeweils der Verwaltungsrechtsweg eröffnet ist,
  • 5. in Angelegenheiten der Beamten mit Ausnahme des Disziplinarrechts,
  • 6. bei personenbezogenen Prüfungsentscheidungen.


Achtung: Soweit andere (bundes- oder landesrechtliche) Gesetze und Rechtsverordnungen von Art. 15 AGVwGO abweichende Regelungen über das Vorverfahren enthalten (z. B. § 141 Abs. 1 Flurbereinigungsgesetz; §§ 336 bis 338 Lastenausgleichsgesetz; § 6 Abs. 1 der Verordnung über die Umlegungsausschüsse und das Vorverfahren in Umlegungsangelegenheiten ), gehen diese als Sondervorschriften vor (Art. 15 Abs. 3 Satz 2 AGVwGO).


Keine Anwendung findet Art. 15 AGVwGO auf Verwaltungsakte, die von Bundesbehörden (z. B. Bundesamt für Migration und Flüchtlinge) erlassen wurden, auch wenn sie ihren Sitz oder eine Zweigstelle in Bayern haben.


Einlegung des Widerspruchs; Form und zuständige Behörde  
Der Widerspruch ist schriftlich, in elektronischer Form oder zur Niederschrift (kostenpflichtig) bei der Ausgangsbehörde (der Behörde, die den anzufechtenden Bescheid erlassen hat, z. B. Landratsamt oder kreisfreie Stadt) einzulegen. Daneben kann der Widerspruch auch bei der Widerspruchsbehörde eingelegt werden. Eine Widerspruchseinlegung durch eigenhändig unterschriebenes Telefax oder durch Computerfax mit eingescannter Unterschrift hält die Schriftform ein. Ein mündlicher oder telefonischer Widerspruch ist unzulässig. Soweit der Empfänger für die Übermittlung elektronischer Dokumente einen entsprechenden Zugang eröffnet hat, kann ein Widerspruch auch in elektronischer Form eingelegt werden. Der elektronischen Form genügt es, wenn der Widerspruch mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Eine anderweitig schriftformersetzende Übermittlung (vgl. § 3a Abs. 2 Satz 4 VwVfG, Art. 3a Abs. 2 Satz 4 BayVwVfG) ist dann möglich, wenn die Behörde hierfür die entsprechenden technischen Voraussetzungen bereitstellt. Eine rechtswirksame Einlegung des Widerspruchs per (einfacher) E-Mail ist dagegen nicht möglich.

Näheres zur Einlegung des Widerspruchs und den dabei zu beachtenden Anforderungen ergibt sich aus der Rechtsbehelfsbelehrung, die dem betreffenden Verwaltungsakt regelmäßig beigefügt ist.

Der Widerspruch sollte hinreichend begründet werden. Nur wenn die Behörde weiß, warum Sie mit der angegriffenen Entscheidung nicht einverstanden sind, kann sie eine umfassende Überprüfung vornehmen.


Das Abhilfeverfahren
Das Abhilfeverfahren (§ 72 VwGO) ist Teil des Widerspruchsverfahrens. Es wird durch die Ausgangsbehörde durchgeführt, die so die Möglichkeit erhält, die getroffene Entscheidung nochmals selbst umfassend zu überprüfen. Erst danach wird die Sache der Widerspruchsbehörde vorgelegt.


Muss ein angefochtener Bescheid trotz Widerspruchs befolgt werden? - Aufschiebende Wirkung
Der Widerspruch hat nach § 80 Abs. 1 VwGO grundsätzlich aufschiebende Wirkung, das heißt, dass der angefochtene Verwaltungsakt zunächst nicht befolgt werden muss. Dieser Grundsatz ist jedoch durch eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen eingeschränkt worden. So entfällt die aufschiebende Wirkung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 VwGO von Gesetzes wegen z.B. bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben (etwa Beiträgen und Gebühren) und Kosten und vor allem auch in anderen in verschiedenen Gesetzen vorgeschriebenen Fällen. Weiterhin entfaltet der Widerspruch dann keine aufschiebende Wirkung, wenn die sofortige Vollziehung von der Behörde besonders angeordnet wird (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO).

Verwaltungsakte enthalten zumeist einen Hinweis zur aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs, sofern dieser möglich ist.

Voraussetzungen

Keine

Frist/Dauer

Der Widerspruch nach § 70 Abs. 1 VwGO ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu erheben.
Bei fehlender oder unrichtiger Rechtsbehelfsbelehrung beträgt die Widerspruchsfrist ein Jahr (§ 70 Abs. 2 i.V.m. § 58 Abs. 2 VwGO).
Die Widerspruchsfrist wird in entsprechender Anwendung der §§ 187 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ermittelt.
Wenn der letzte Tag der Widerspruchsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt, endet die Frist erst am darauf folgenden Werktag um 24:00 Uhr (§ 193 BGB entsprechend).

Kosten/Leistung

Das Widerspruchsverfahren ist in aller Regel kostenpflichtig.
Wer die Kosten (Gebühren und Auslagen) zu tragen hat, hängt davon ab, inwieweit der Widerspruch Erfolg hatte (Art. 80 Abs. 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz; § 155 Abs. 1 VwGO analog).
Die Regelungen über die Höhe der Gebühren finden sich im Kostengesetz (KG), insbesondere in Art. 9 KG.

Auslagen und sonstige Aufwendungen zählen nur insoweit zu den Kosten des Verfahrens, als sie notwendig waren. Anwaltskosten können das nur dann sein, wenn es überhaupt notwendig war, sich einen Anwalt zu nehmen (im Einzelnen siehe Art. 80 Abs. 2 sowie Abs. 3 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz).

Für weitere Rechtsbehelf-Informationen zum Thema "Grundsteuer; Festsetzung durch die Gemeinde", siehe:

Bürgerservice A-Z, Unterpunkt: "Gewerbesteuer; Festsetzung"

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Rechtsgrundlage
  • Bewertungsgesetz (BewG)
  • §§ 13 ff. Grundsteuergesetz (GrStG)
  • Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG)
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Zugehörigkeit zu